Visura catastale attuale e storica: differenze e quando servono
Che cosa riporta la visura attuale, che cosa aggiunge la visura storica e in quali circostanze è opportuno richiedere l'una o l'altra.
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La visura catastale può essere richiesta in due forme: attuale e storica. Entrambe provengono dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate e hanno la stessa struttura, ma differiscono per l'arco temporale che descrivono.
La visura attuale
La visura attuale riporta la situazione dell'immobile, o degli immobili intestati a un soggetto, alla data della richiesta: identificativi, classamento, rendita, indirizzo e intestatari con i relativi diritti e quote.
È la visura indicata nella maggior parte dei casi, ad esempio per:
- verificare la categoria e la rendita prima di calcolare l'IMU o l'imposta di registro;
- controllare gli intestatari risultanti in catasto prima di una trattativa;
- recuperare gli identificativi da riportare in un contratto di locazione o in una pratica;
- conoscere gli immobili intestati a una persona o a una società in una provincia.
La visura storica
La visura storica aggiunge alla situazione attuale le variazioni intervenute nel tempo, a partire dall'informatizzazione degli archivi catastali. Per ogni periodo indica i dati in vigore e l'atto o la dichiarazione che li ha modificati. Vi compaiono, tra l'altro:
- i passaggi di intestazione derivanti da compravendite, donazioni e successioni;
- i frazionamenti e le fusioni di unità o di particelle, con la soppressione dei vecchi identificativi;
- le variazioni di classamento, come i cambi di categoria o di classe e le revisioni della rendita;
- le variazioni di toponomastica e le rettifiche d'ufficio.
È utile, ad esempio, per:
- ricostruire la provenienza di un immobile e la sequenza degli intestatari;
- individuare gli identificativi originari di un'unità derivata da un frazionamento;
- verificare quando e per quale motivo è cambiata la rendita;
- predisporre la documentazione per una successione o per un accertamento tecnico.
Che cosa la visura storica non sostituisce
La visura storica catastale descrive le vicende registrate in catasto, che hanno finalità fiscali e descrittive. Non sostituisce le ispezioni ipotecarie nei registri immobiliari, che documentano i titoli di proprietà, le ipoteche, i pignoramenti e le altre formalità pubblicitarie. Per la verifica completa della provenienza e dei gravami di un immobile, ad esempio in vista di un acquisto, le due fonti sono complementari.
Ricerca provinciale e nazionale
La visura per soggetto può essere richiesta con ricerca provinciale, limitata all'ufficio competente per una provincia, oppure con ricerca nazionale, estesa a tutto il territorio servito dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate. Restano escluse le province autonome di Trento e di Bolzano, nelle quali il catasto è gestito dalle Province. La ricerca nazionale è indicata quando non si conosce la provincia in cui si trovano gli immobili.
Quale scegliere
Se occorre conoscere la situazione odierna dell'immobile, la visura attuale è sufficiente. Se occorre sapere come si è arrivati a quella situazione, è necessaria la visura storica. In caso di dubbio, la visura storica comprende comunque anche i dati attuali.
Il significato di ciascuna voce è illustrato nella guida su come si legge una visura catastale.